重庆观音桥电测村的设想2-中環万象城
2022年4月，随着重庆“建设国际消费中心城市首选区重大项目启动仪式”的隆重举行，备受瞩目的中環·万象城正式启动。该项目位于观音桥商圈电测村片区，由香港置地、华润置地共同投资打造，将发挥华润置地在中国商业领域龙头地位及顶奢品牌号召力，及香港置地在亚太核心区丰富运营经验，把中環·万象城打造为国际顶奢商业综合体。项目预计2025年建成，规划年销售额达到100亿元以上。
中環万象城示意效果图 来源：AUD，网络
00
中環·万象城的落地
2021年底重庆观音桥电测村一期土地出让落下帷幕，华润与香港置地联合获取约100亩的土地，总建筑面积24万方（其中商业14万方，住宅10万方）。
在第一篇专题，我们简述了重庆电测村城市更新项目的初步构想，现在我们就来进一步剖析电测村的地块可以如何落地。
重庆观音桥电测村的设想
01
重庆观音桥的发展简史
2020年12月，随着观音桥小苑地块的出让，开启了观音桥商圈十年来首次扩容的版图。观音桥小苑启元里的建成，预示着新一代商业空间的登场，观音桥与九街夜生活社区，共同构成了重庆最集中的商业娱乐版图。我们在前期的专题中，分别剖析了观音桥小苑的公共商业板块和住宅板块：
观音桥小苑的公共商业走廊专题
城市路由器的探索1
观音桥小苑的住宅专题
新一代的宅居3
而随着2021年12月，观音桥电测村地块5块地共100亩的土地由华润和香港置地联合获取，电测村连同小苑共同开启了重庆观音桥商圈全面提档升级的序幕。
下图展示了重庆观音桥商圈的发展历史，可以看到在过去20年间，重庆观音桥从北城天街开始，逐步形成一个完整的核心商圈。
2003年 北城天街开业
2005年 世纪新都开业
2010年 重庆大融城开业
2011年 星光68A馆开业
2012年 重庆九街夜生活一条街初步成型
2021年 星光68B馆开业
观音桥的发展版图 绘制：Parkhill
02
商业地产的发展演变
随着成都太古里、深圳万象天地、前滩太古里、西安太古里的出现，行业内对回归传统街巷的商业模式重新提起了思考：下一个时代的十字路口，是向左还是向右？
左，是目前最常见的纯封闭式盒子购物中心，我们可以看到九龙仓的IFS，华润的万象城，恒隆广场，新鸿基的IFC，均是将封闭式大盒子购物中心为载体。
长沙IFS
右，是以开放式街区为载体的新商业形态，我们可以看到北京三里屯太古里、成都太古里、深圳万象天地等，均是将开放式街区作为其商业综合体的核心业态。
成都太古里
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那么下一代的商业综合体，行业最领先的操盘者在思考着什么呢？其实我们可以看到，在日本东京、我国香港，城市的商业形态千变万化，更新迭代，很多项目既有盒子购物中心的业态，也将多条市政道路和街区结合起来，形成城中城的巨无霸项目，比如:
香港铜锣湾希慎利园组团
港岛东的太古城组团
03
电测村的街区尺度
回到本篇主题，笔者将通过重庆观音桥电测村1-2期地块的进一步剖析，试图探索下一代城市核心商业综合体的发展方向，发掘潜力，发现价值。在上一篇关于观音桥电测村的文章中，我们初步介绍了电测村项目的概况并展望了一些概念想法，那么本篇将针对电测村进一步进行剖析。首先我们来看看电测村的尺度：
组团规模
电测村一期占地6.7公顷，100亩。其中商业地块2个，净占地48亩，3.24万方，计容面积14万方。
电测村二期占地9.3公顷，140亩。其中商业地块2个（不含商住混合用地），净占地27亩，1.8万方，计容面积8.3万方。
电测村一二期地块划分 绘图：Parkhill
重庆观音桥电测村的整体规划，不同于最近几年二线城市出让的巨无霸地块，其中电测村商业地块共4块，商业住宅混合地块2块，住宅地块4块，共240亩，总建筑面积57万方，其中商业商务23万方，住宅24万方，商住混合10万方。
电测村地块指标 绘图：Parkhill
地块规模
下面我们对重庆万象城、电测村1+2期和重庆IFS做了一个简单的尺度比较，可以看到重庆万象城占地最大，三个地块总长达到650米，深度达到320米，是重庆所有高端商业综合体占地面积和总建筑面积最大，动线最长的。而电测村一期主、次地块加起来动线总长约700米，相对更紧凑。其中单边长度300余米，更接近成都太古里、成都国金中心的尺度。
重庆万象城 vs 重庆电测村1+2期 绘图：Parkhill
相比重庆国金中心，电测村则呈现更加复合的街区组团，而国金中心则以单体商业综合体呈现。电测村的中心绿地被一二期的地块包围，将形成更加紧密围合的公共空间，未来是城市展览、小型露天演唱会、快闪活动等的绝佳场地。
重庆IFS vs 重庆电测村1+2期 绘图：Parkhill
单体地块
下面我们放大到单个地块来看看电测村能做出什么样的商业体，以下是重庆三大重奢Mall的首层平面图对比。
重庆万象城中区建筑基底面积约2万方，但是由于其背后的停车场落客区空间，实际商业占用面积减少，因此只做了一条单走廊动线，并在右边与南区形成空中和地下的步行连廊。
重庆IFS首层建筑基底面积只有1.4万方，由于其方形的地块，九龙仓设计了一条较小的环形动线，内外布局商铺。目前首层满租并落位了重庆最集中的重奢品牌。但由于面积限制，无法在首层增加更多的品牌（于是剩余重奢品牌在重庆万象城落位），与万象城的品牌形成互补。
重庆三大重奢Mall首层比较 绘图：Parkhill
04
电测村商业主地块的构想
接下来就是位于观音桥电测村的商业主地块
中環万象城
地块占地约2.7万方，根据控规，建筑基底面积约1.9万方，由于没有塔楼的布局，整个体块采取全封闭式综合体的设计。
动线
按照典型购物中心商铺及动线的划分，中環万象城主地块为一个中型的环形主动线，并在靠近步行街的角落利用较大的进深设计出一个较大的中庭，成为整个一期购物中心的空间聚集点。
中環万象城主地块购物中心动线构想 绘图：Parkhill
中環万象城最新效果图 来源：网络
这种布局我们可以参考哪些项目？
曼谷Icon Siam
曼谷最新开业的旗舰商业综合体Icon Siam就采取了环形动线，内外商铺结合的设计理念。在主入口处设计一条奢侈品大道，两旁布局主流重奢大牌并占据主要的外立面展示位置。内圈则按照香化、快销主力店分别布局环形内走廊，形成一个O+C的组合动线，既有临街展示面商铺，又有内环线走廊，形成内外互动，前后呼应的空间氛围。
Icon Siam动线解析 绘制：Parkhill
Icon Siam全景图
Icon Siam名品大道
Icom Siam的室外空间作为公共活动场所
Icon Siam的名品邻街面
无锡恒隆广场
无锡恒隆广场也采取了环形动线，根据地块的特殊性，增加了一条线性的单动线临街商铺。其环形的动线使整个项目尺度紧凑而舒适，游购步行距离较集中，因此在开业十年依然是华东标杆购物中心之一并进一步集中头部重奢品牌。
无锡恒隆广场动线解析 绘制：Parkhill
无锡恒隆广场全景图
无锡恒隆广场连续的外立面
无锡恒隆广场环形内走廊
室内独栋
根据中環万象城的地块尺寸可以做一个大胆的设想
“室内独栋”
类似曼谷Icon Siam, 中環万象城的主地块入口处进深较深，在环形动线和大中庭的基础上，室内其实呈现出“Mall中独栋”的空间感，即购物中心的大中庭位置，可以设置几个室内的独栋空间，并用两边的走廊连接，形成一个完整的动线。
中環万象城主地块室内独栋构想 绘图：Parkhill
曼谷Icon Siam的室内名品街走廊
曼谷Icon Siam的室内类独栋
曼谷Icon Siam的室内空间组合
05
电测村商业次地块的构想
主地块之后，我们来看看次地块-西面紧邻中央绿地的商业地块。占地面积约5400平米。建筑形式可以有两种：一个小盒子，塔楼+街区。
中環万象城次商业地块
构想1
电测村一期商业次地块我们按照两种形态来构想，首先是按照纯盒子购物中心来设计。下面来看一下有哪些项目值得我们去参考对标：
纽约哥伦布环购物中心
SHOPS AT COLUMBUS CIRCLE
位于纽约Columbus Circle地铁上盖的超级城市综合体时代华纳中心（后更名为德意志银行中心），其包含塔楼的总基底面积约1.2万方，而刨除塔楼用房的商业空间面积在8000余平米。可以看到开发商采取了弧形单走廊搭配两边商铺的空间布局。中庭采取三层挑空的面朝中央公园的玻璃幕墙设计手段，形成整个商场的视觉和动线中心。
Columbus Circle购物中心动线 绘图：Parkhill
Columbus Circle购物中心面朝中央公园
Columbus Circle购物中心四层通高的中庭设计
Columbus Circle购物中心剖面图
纽约哈德逊广场购物中心
SHOPS AT HUDSON YARDS
位于纽约哈德逊广场地铁上盖的另一个超级城市综合体的商场Shops at Hudson Yards采取了同样的布局，朝向中心绿地的空间布局通高的中庭空间，内部通过引入奢侈品百货Neiman Marcus形成整个购物中心的高区主力店。而低区引入流量重奢大牌和潮流时尚快销品牌。
哈德逊广场购物中心的竖向空间布局
哈德逊广场购物中心面朝中心绿地公园
哈德逊广场购物中心面朝中心绿地公园
哈德逊广场购物中心内部走廊
构想1-小盒子
中環万象城次地块按照全封闭式小盒子购物中心来构想，我们可以参考纽约两个规模不大的高区Mall，根据商业次地块的实际尺寸，设计一个紧凑而高效的迷你Mall，作为主地块购物中心的B馆。在面朝电测村中心绿地的部分可设计一个小型的通高中庭，作为其空间的延续，与中心绿地公园形成呼应。
中環万象城次地块概念1-小盒子B馆 绘制：Parkhill
购物中心B馆盒子
中環万象城次地块概念1-小盒子B馆 绘制：Parkhill
概念方案参考：Hudson Yards购物中心
构想2
中環万象城次地块另一种构想则将地块分为塔楼和街区形式，与主地块的购物中心形成空间互补，也为商业提供室外空间。这样规划减少了零售面积，增加了塔楼的面积，塔楼可做办公或者酒店，其业态可根据投资模型测算和市场来确定。此种构想的优点是将封闭的室内空间延伸到室外，形成内外动线的流动，与市政道路、中央绿地公园的联动更加灵活。
中環万象城次地块概念2-迷你街区+塔楼 绘制：Parkhill
潮流独栋街区
中環万象城次地块概念2-迷你街区+塔楼 绘制：Parkhill
参考：深圳湾万象城独栋快闪建筑
参考：成都太古里LV之家独栋
不管是小盒子购物中心还是塔楼+街区的形态，电测村一期的次地块都将是这个商业中心的的延伸和补充，与主地块购物中心组成一大一小、一主一次的搭配，形成都市核心区的商业矩阵组合。我们也期待最终呈现的是一个与城市结合更紧密的商业综合体，与城市街道融为一体。
06
电测村的城市界面
我们已经初步构想了电测村一期商业地块的两个组合，而电测村的整体开发是一个类似香港铜锣湾、太古城的造城计划，因此我们还要放眼周边的街区组成，看看商业地块与住宅的地块如何联动、构成新的城市界面。
电测村1、2期总共出让的地块高达11块地，且每个地块组合紧凑，形成了城市核心区的商业、商务、居住混合区域。下面我们放眼全球看看有哪些标杆项目具有类似的城市界面：
东京六本木
东京六本木之丘Roppongi Hills是东京城市更新的一个巨无霸城市综合体项目。六本木新城的开发始于1986年11月的东京都市更新策略，这一带被指定为“更新诱导地区”，享受特殊政策。开发商森大厦株式会社开始介入，打造另一座“城中城”。
六本木之丘鸟瞰
六本木之丘的城市架构
六本木新城将地块划分为三个街区，A街区包括好莱坞美容广场与地铁明冠，汇合不同方式的交通，将人流顺利带入新城，B街区是核心部分，包括森大楼、君悦酒店、榉树坂六本木综合大楼，以及朝日电视台，是办公与访客的主要活动区域，C街区包括四栋住宅楼、一座综合楼、名店街，以及经妙寺等，以居民活动为主。
东京六本木之丘改变了城市肌理
六本木之丘创造出城市梯田的概念
下面我们来解析一下
六本木之丘的开发对新型城市中心的启示
以下是重庆电测村与东京六本木之丘的比较，可以看到东京六本木之丘项目，除了办公商业综合体地块，其旁边规划了一条名品街。通过迷你街中街的设计，创造了一条既有连续的临街展示面的商铺，又有丰富有趣的内街空间，而路易威登、Tiffany的入驻，将六本木街道的展示性发挥到极致。
重庆观音桥电测村 VS 东京六本木之丘 绘图：Parkhill
六本木之丘的城市架构
东京六本木之丘规划了一条名品街，利用高端公寓组团裙楼底商形成了一条小尺度的名品街，包含路易威登、Tiffany、Loro Piana、Giorgio Armani、Kiton等国际知名品牌，与市政道路的街区形成城市商业界面的整体。
•主地块的补充
•街道界面的开启
•临街开创小独栋与迷你内街空间
•引导人流进入小空间
六本木之丘的城市架构 绘制：Parkhill
六本木之丘的路易威登旗舰店
六本木之丘的街区
六本木打造了一条城市星光大道
重庆电测村
重庆电测村的核心区域形成了若干条“黄金十字路口” 的街区布局。东南角是中環万象城购物中心主地块，其四面临街，有最佳的外立面展示区。而次地块B馆与南面两个商住地块，则可以作为住宅底商的临街商业界面，与主次两个地块形成一个完整的商业十字路口。
电测村的城市框架构想 绘制：Parkhill
电测村的街区体系与东京六本木之丘、香港铜锣湾希慎利园商业组团有相似之处，把购物中心、临街商业、住宅底商结合成一个整体，组团开发，整体形成多元化的城市功能混合区。街区与上面的住宅组团又组成了新的城市界面，高密度城市社区既有空中私密居住空间，又有地面公共商业空间，上下呼应，多层联动。
电测村的城市架构
回到电测村地块，我们以购物中心作为主动线的起点，向西延展。有两个地块均是类似六本木名品街地块的住宅商业混合地块，其中住宅占主要面积，临街可以设置1到2层商业街铺。其主要设计原则有：
•形成一条大环线街区
•环形动线总长400米
•将购物中心地块终点作为街区的起点
•主动线简洁，次动线小空间联动起伏
•新建两个迷你内街
电测村的城市架构 绘制：Parkhill
迷你内街
根据地块进深大小设计了两条迷你内街，与临街的小独栋组成一条完整的商业内空间，同时在地块中央通过空中连廊与主地块旁边的次商业地块连接，在此我们以塔楼+街区为例规划次商业地块，则形成了三个迷你街区地块，与主地块形成呼应与互补。
电测村迷你内街 绘图：Parkhill
东京表参道的独栋一条街
东京表参道
东京表参道的独栋一条街
黄金十字路口
在中環万象城主地块和迷你街区之间形成了一个黄金十字路口，将利用四角的各个地块的特质，分别将一个完整的中型购物中心、开放式街区组团（或购物中心B馆）、住宅塔楼组团1+2的临街商业街区，共同打造出大、中、小三个尺度的商业形态，而利用其十字路口的昭示性，形成全新的“商业十字路口”。
电测村的黄金十字路口 绘制：Parkhill
电测村十字路口的构想 来源：HKL, 网络
东京银座的十字路口
东京银座的路易威登独栋
黄金十字路口的参考案例
这样的十字路口，在香港的中环、铜锣湾利园、东京的六本木均出现过，将城市街区打开，将购物中心连接，内外互动，地面与空中结合。
香港
香港中环十字路口
香港铜锣湾利园-二楼空中连廊，地面名品街区
东京六本木
东京六本木之丘
东京六本木之丘的标志性森大厦与街区相结合
六本木之丘的艺术广场
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电测村的城市架构
由此，电测村整体的核心商业部分形成了“一核、三组团、一环"的架构，将商业组成了一个完整的闭环。纵观电测村的城市结构，构想从盒子出发进入三个迷你街区组团，围合中心绿地公园形成外圈临街商业，形成1核（大盒子购物中心）、3组团、1环（单层围合街区）。围绕中心绿地公园，则设计单层的临街商铺，共同围合中心绿地公园成一个环形的街区体系，从而完成这个商业空间的布局。
电测村的城市架构
“1核”- 大盒子购物中心
“3组团”- 内圈迷你街区组团
“1环”- 外圈单层围合街区
电测村的城市架构 绘制：Parkhill
打造全新的城市街景
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结语
电测村的城市更新，代表的是下一个时代的城市新貌。它既包含了一个当代规模的大型购物中心综合体，同时引入了迷你街区、高尚住宅临街商业等多元化的城市空间，通过大、中、小地块的组合，以及地下、地面、空中的连接，达到商业、商务、居住、配套等功能的叠加，将城中城的概念融入城市街道、地块组团。
让我们拭目以待，期待重庆观音桥新一轮的城市更新创造的这个下一代的十字路口！
注：文中部分图片来自网络, HKL, CRL, AUD
[道宇]是一个专注于城市发展规划、城市更新改造与地产投资的研究平台，由多名熟悉并参与操盘过中国和海外房地产项目的专业人士组成，背景来自房地产投资机构、投资银行、房地产开发商和设计公司，缘起纽约，起步中国，立足于研究城市更新改造和城市扩张的挑战与机遇，探索房地产投资与发展的话题。